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中指研究院的最新数据显示，11月房地产企业债券融资总额为482.7亿元，环比增长66.6%，同比增长9%，在上年低基数影响下连续3个月同比小幅增长。其中，民营房企信用债发行规模显著增加，创今年发行金额最高。

从融资结构来看，信用债发行量同比下降，ABS发行量同比显著增长。11月，行业信用债融资266.6亿元，环比增长22.8%，同比下降14.4%，占比55.2%；ABS融资216.2亿元，环比增长197.2%，同比增长81.2%，占比44.8%。

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中指研究院指出，11月信用债发行总量同比下降，但民营房企发债规模显著增加。月内，共有5家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为新城控股、绿城、美的置业、新希望、滨江集团，发行总金额46.3亿元，是2024年发行金额最高的月份。其中，11月27日，新城控股完成发行2024年度第二期中期票据，发行规模15.6亿元，票面利率3.50%，期限5年，发行期限较长。

中指研究院认为，当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。11月华润置地、中海地产等央国企依然积极发行信用债，发行总额分别为50亿元、30亿元。11月短期融资券占比较上月有所下降，带动信用债平均发行年限增加至3.89年。

值得注意的是，11月ABS发行金额同环比均显著增加，发行规模为216.2亿元。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达53.4%；其次是供应链ABS，占比为29.1%；CMBS/CMBN占比17.5%。

中指研究院指出，总体来看，11月ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。11月20日，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，该项目是继建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划、华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划、安江高速持有型不动产资产支持专项计划之后，市场上第四单持有型不动产ABS，也是市场首单商业物业持有型不动产ABS。该项目标的物业为ICC环贸天地及地下停车场，项目发行规模14.13亿元。持有型不动产ABS底层资产类型不断扩容，也有助于持有优质资产的企业丰富融资渠道、盘活存量资产。

从融资利率来看，整体资金成本下行背景下，房企融资综合平均利率持续降低。11月，房地产行业债券融资平均利率为2.73%，环比下降0.25个百分点，同比下降0.85个百分点。其中，信用债平均利率为2.78%，环比下降0.15个百分点，同比下降0.72个百分点；ABS平均利率为2.66%，环比下降0.47个百分点，同比下降0.92个百分点。

从重点房企债券发行来看，11月华润发行金额最高，达50亿元；苏高新平均融资利率2.09%，融资成本最低。

累计来看，1—11月，房地产行业债券融资总额4852.7亿元，同比下降24.0%，降幅较上月有所收窄。其中，信用债融资2994.6亿元，同比下降24.4%，占比61.7%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降64.9%，占比1.4%；ABS融资1791.1亿元，同比下降19.8%，占比36.9%。