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公募REITs全线大涨，什么信号？

作者：券商中国 徐子雯  

8月5日，权益市场震荡，公募REITs全线大涨，合计共有14只公募REITs单日涨幅超1%。今年以来，公募REITs迎来反弹行情，数据显示，纳入Wind统计的40只REITs中，36只年内实现上涨，占比达到九成。

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此外，公募REITs发行节奏明显加快。截至8月5日，今年新上市11只公募REITs产品，总募资规模达272.7亿元，已经超过2023年全年201.42亿元的募资规模。同时，公募REITs总市值提升超300亿元，由年初的811.75亿元增长至1159.5亿元。

自2021年6月21日首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，短短几年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展。7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称《通知》），标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

全线大涨

8月5日，权益市场震荡，公募REITs全线大涨。具体来看，嘉实物美消费REIT上涨3.43%，中金湖北科投光谷REIT上涨3.21%，嘉实中国电建清洁能源REIT上涨3.09%，合计共有14只公募REITs单日涨幅超1%。

今年以来，公募REITs迎来反弹行情，数据显示，纳入Wind统计的40只REITs中，36只今年以来实现上涨，占比达到九成。其中，22只REITs年内涨幅超10%，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT涨幅居前，年内涨幅均超过30%；而嘉实京东仓储基础设施REIT等4只产品出现不同程度的下跌。

净流入方面，根据Wind数据，截至8月4日，7只REITs净流入额超百万，工银河北高速REIT以1636.97万元的净流入额稳居榜首，第二名是嘉实京东仓储基础设施REIT，获净流入364.65万元，国泰君安城投宽庭保租房REIT紧随其后，获净流入211.43万元。总的来看，今年REITs共获得超3300万元净流入。

受市场追捧

年初至今，中证REITs全收益指数上涨10.54%，公募REITs发行节奏明显加快。据Wind数据统计，截至8月5日，今年新上市了11只公募REITs产品，总募资规模达272.7亿元，已经超过2023年全年201.42亿元的募资规模。同时，公募REITs总市值提升超300亿元，由年初的811.75亿元增长至1159.5亿元。

具体来看，今年的11只新产品中，有7家基金公司参与，而其中4只产品都是由华夏基金管理。值得一提的是，包括华安百联消费REIT在内，新产品中有近半数为消费基础设施类，合计募资规模超过145亿元。此外，还有2只已获批待发行，1只正处于申报待批阶段。

上述新发产品在公众和网下发行阶段均受到市场追捧，其中公众发售部分平均认购天数仅2.27天，多只产品宣布提前结束募集，更有易方达深高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏特变电工新能源REIT等4只实现了“一日售罄”。

此外，还有不少新发公募REITs实现了超额募集。以最新成立的华安百联消费REIT为例，根据该基金7月11日公布的认购申请确认比例公告，该基金公众发售份额为8016万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。截至2024年7月5日，公众投资者的有效认购基金份额数量为8683万份，且已缴付全额认购资金，超过发售公告中规定的公众初始发售总量，触发比例配售，最终公众投资者配售比例为92.32%。

此次发行在网下认购部分也出现超额募集的情形，有效认购基金份额数量为27611万份，同样超过发售公告中规定的公众初始发售总量，触发比例配售，最终有效认购申请确认比例为67.75%。同时，该基金初始战略配售发售份额为73277万份，占基金发售份额总数的比例为73.28%。22家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，申请确认比例为100%。

政策推动REITs常态化发行

自2021年6月21日首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，短短几年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展，资产行业范围逐步拓展，申报推荐程序正走向规范，基础设施REITs具备了从试点转向常态化发行的条件。

7月18日，党的二十届三中全会正式通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）。对此，中金公司研报表示，《决定》中第5条推进基础设施行业市场化改革以及第23条推动制定工商业土地使用权延期和到期后续期政策或有助于推动REITs市场发展。首先，基础设施行业市场化改革或能够打开项目收益空间，REITs作为实体资产融通平台的重要性亦愈发重要；其次，土地续期政策明确或有利于持有型不动产资产残值以及资产价值确认，有利于产权REITs（工商业用地项目）资产价值和市值稳定。

此外，7月26日，国家发展改革委发布的《通知》，标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

国泰君安分析称，此次《通知》的发布对基础设施REITs市场的长远发展具有划时代的意义。一方面，清洁能源高效燃煤发电、园区基础设施中不可分割的底商和酒店、AAAA级景区及其配套酒店、长租公寓、养老基础设施等资产被正式纳入试点资产类别，这无疑将极大丰富基础设施REITs产品的投资范围，并提高其市场吸引力和进一步提高市场规模。另一方面，《通知》取消了对基础设施REITs现金流分派率或内部收益率等关键经济指标的统一规定，更加突出了REITs产品作为权益类金融工具的特性，体现了市场导向和投资者利益保护的原则。此外，《通知》对于资金回收及申报推荐流程的规定也更为明确严谨，旨在优化操作流程，提升效率，进一步激发市场活力。

校对：赵燕

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